房屋阳台如何评估？

在房地产估价基本术语中，对建筑物的定义是：建筑物是指建造在该土地上的，供人们居住、使用或进行其他活动的工程实体和基础设施；包括房屋建筑和附属设施及周围用地。按与土地的附著关系不同，建筑物可分为地上物和地下物两部分，而阳台则属于地上物的范畴。

一、关于房屋的评估方法目前我国的房地产市场还不完善，房地产价格还缺乏有效的市场交易数据作为参考基础，而且，由于各地经济发展状况差异较大以及房地产市场的供求结构不尽相同等原因，所以现阶段在我国还没有一种能够适用于所有城市的统一的房地产估价方法体系。因此，目前只能采用比较法、收益法和成本法三种常规的基本方法来对房地产进行评估。对房屋的价值进行评定时，可按照以下程序进行操作：首先应选取适当的评价方法，其次根据选取的评价方法分别确定影响房屋价值的各项因素（一般有区位、规模、档次、建筑质量等），然后运用各因素的相应公式计算得出相应的因素分值，最后用加权平均的方法求出最终值从而得到被评房屋的市场价值。在对住宅用房进行鉴定的时候，还应根据当地的实际情况，考虑其朝向、楼层、布局、景观等因素的影响并加以适当的修正。二、关于阳台的功能定位在现实生活中，人们对“阳台”一词的理解存在很多误区。如有人误认为阳台仅仅是用来放杂物的地方;还有人以为只要房子带有露台就是带阳台的房子等等。其实，这些都不是正确保留下来的说法。那么究竟什么样的地方才能称为真正的阳台呢？根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定[1]：阳台是一种由底板、承重结构、遮雨(雪)棚组成且有底板在二层及以上的室外架空平台。

2.1 关于阳台的产权归属目前我国现行法律并没有对阳台的权属做出专门规定。但是，根据房地一体的原则，我们可以把阳台视为建筑物的组成部分之一。如果将它们分开来看的话，就会发现其中的道理是非常简单的了！一方面，从物理形态上看，阳台既不属于基础也不属于墙体，而是与楼板连为一体的；另一方面，从功能用途上来看它又兼具建筑基础和墙体的双重作用。所以说它是属于建筑物整体的一部分是不言而喻的了。但需要注意的是并非所有的建筑物都可以将其分割开来。

2.2 关于阳台的价值构成对于购房者来说，最关心的莫过于所购买的房子到底能值多少钱的问题。对此，我们可以通过估算其市场价格的方式来了解这个问题。当然，这种方法需要具有一定的专业知识作为基础才行。下面我们就来看看具体的操作方法吧！ (一)影响房价的因素分析：一般来说，决定一套房产价格高低的主要是由区位、规格和品质这三个因素决定的。其中，区位是最主要的因素也是决定房价高低的最根本原因所在；其次是规格，它是决定价格的重要因素之一，但不是唯一因素；最后是品质——即建筑的质量水平。三者之间存在着密不可分的联系：一方面，良好的地理位置有利于提高楼盘的品质进而增加其销售价格；另一方面优质的楼盘也会使该地段升值，从而导致周边地区房价上涨。总之，三者缺一不可。（二）影响房价的因素权重通过对上述内容的整理可以发现对于普通商品住房而言，位置、规格和质量都是影响售价的重要因素，而且它们的权重相当接近于1：1：1左右。也就是说这三类要素在决定价格方面起着同等重要的作用。